Is ‘in wezen nieuwbouw’ voor de btw nu duidelijk?
Transformatie van gebouwen – bijvoorbeeld van fabriek of kantoor naar winkels of woningen – is aan de orde van de dag. Daarbij speelt vaak de vraag of zo’n omvorming wel of niet tot btw-heffing leidt en de belangen die daarbij kunnen in de tonnen of zelfs miljoenen lopen. Onlangs heeft de Hoge Raad hier enkele belangwekkende uitspraken over gedaan. Kort gezegd beslist onze hoogste rechter dat btw alleen aan de orde komt als de bouwkundige constructie grondig is aangepakt. Eén van die procedures betrof de bekende AaBe-fabriek, ooit een icoon van de Tilburgse textielindustrie en nu een winkelcentrum met monumentale uitstraling.
- De levering van nieuwe vervaardigde gebouwen is belast met 21% omzetbelasting; voor de overdrachtsbelasting is de verkrijging vrijgesteld wegens samenloop. Dit is gunstig als de koper de btw kan aftrekken (zoals de meeste ondernemers kunnen), want men bespaart dan de overdrachtsbelasting terwijl alle voorbelasting op de verbouwing verrekend kan worden. Voor woningen is dit juist nadelig, omdat de btw daarop niet kan worden verrekend.
- De levering van oude gebouwen is vrijgesteld van omzetbelasting, de verkrijging is belast met overdrachtsbelasting. Het tarief is dan 0 of 2% als het een (voltooide) woning is waarin de koper zelf gaat wonen. In alle andere gevallen bedraagt de overdrachtsbelasting 8% en vanaf 2023 10,4%. Dit is dus voordelig als het gaat om woningen maar nadelig bij bedrijfsgebouwen; overdrachtsbelasting is, anders dan btw, namelijk niet verrekenbaar.
Voor de vraag of een gebouw ingrijpend was verbouwd werden in de praktijk de wijzigingen in een gebouw aan drie criteria getoetst:
- Bouwkundige identiteit of uiterlijke herkenbaarheid;
- Functie in de zin van aanwendingsmogelijkheden;
- Grootte van de gedane investeringen en de door de verbouwing gerealiseerde meerwaarde.
Deze drie criteria werden in de jurisprudentie geruime tijd gehanteerd tot dat de Hoge Raad in 2010 met het oordeel kwam dat de omvang van de verbouwingswerkzaamheden zodanig moeten zijn dat daarmee ‘in wezen nieuwbouw’ is ontstaan. Dat oordeel zorgde voor onrust en de uitvoeringspraktijk stuurde aan op meer duidelijkheid. Langere tijd bleef het onduidelijk of de drie genoemde criteria onverkort van toepassing zijn gebleven of dat de Hoge Raad een nieuw criterium had geformuleerd.
In februari 2022 werden aan de Hoge Raad prejudiciële vragen gesteld door de rechtbank Zeeland – West-Brabant te Breda. In die zaak stond de verbouwing van een hotelgebouw centraal. Ook was inmiddels beroep in cassatie ingesteld tegen de uitspraak van het Hof Den Bosch in de verbouwing van een gedeelte van het voormalige AaBe complex in Tilburg.
In de AaBe-zaak stond alleen de verbouwing van de monumentale voormalige fabrieksstraat binnen het AaBe complex tot de huidige winkelstraat centraal.
Voor de verbouwing
Na de verbouwing
Op 11 november 2022 werd het arrest van de Hoge Raad in de AaBe zaak gepubliceerd.
Wat zegt de Hoge Raad? De Hoge Raad hanteert slechts één criterium: wat is er in bouwkundig opzicht met het bestaande gebouw gebeurd? Alleen wijzigingen in de bouwkundige constructie, daaronder begrepen vervanging (van een deel) van de bestaande bouwkundige constructie, kunnen de conclusie rechtvaardigen dat een verbouwing zo ingrijpend is geweest dat daardoor in wezen een nieuw gebouw is ontstaan.
Is het hiermee duidelijk? Nee, zeker niet; van geval tot geval zal, afhankelijk van de specifieke omstandigheden, een beoordeling moeten worden gemaakt van de uitgevoerde bouwkundige ingrepen en de mate waarin binnen deze constructie veranderingen hebben plaatsgevonden. De eerdere drie criteria zijn niet, noch op zichzelf noch tezamen genomen, doorslaggevend en/of noodzakelijk. Zij zijn slechts als aanwijzingen te beschouwen.
Wat te doen?
- Bij de herontwikkeling van te handhaven gebouwen kunt u nog steeds op basis van de bekende omstandigheden een eerste beoordeling maken.
- Als u constateert dat er in belangrijke mate veranderingen zijn doorgevoerd in de bouwkundige identiteit of uiterlijke herkenbaarheid van het gebouw (uiterlijk) en/of de functie van het gebouw dan dienen de kosten van de verbouwing in ogenschouw te worden genomen. Zijn deze in absolute – en relatieve zin omvangrijk te noemen ten opzichte van de waarde van de gebouwen vóórafgaande aan de verbouwing en daarna, dan dient een tweede beoordeling te worden gemaakt.
- Zijn er tijdens de verbouwing wijzigingen aangebracht in de bouwkundige constructie? Is dat geval dan is mijn voorstel dat een bouwkundige vervolgens aangeeft wat daarvan de betekenis is voor de draagconstructie van het gebouw. Welke kosten zijn er gemoeid met die wijzigingen?
- Indien de kosten van die bouwkundige ingrepen aanzienlijk zijn, is dat een belangrijke aanwijzing voor de conclusie dat de uitgevoerde verbouwingswerkzaamheden wellicht tot een nieuwe onroerende zaak hebben geleid.
Dit artikel werd geschreven door Paul Cramer voor De Beer Accountants & Belastingadviseurs. (https://debeer.nl/is-in-wezen-nieuwbouw-voor-de-btw-nu-duidelijk/)
