Vervallen samenloopvrijstelling overdrachtsbelasting

Op 27 februari 2023 is het conceptwetsvoorstel Vastgoedaandelentransacties ter consultatie uitgebracht  (zie HIER). In het wetsvoorstel is sprake van een aanpassing waardoor de vrijstelling overdrachtsbelasting wegens samenloop met omzetbelasting niet langer (vanaf 1-1-2024) kan worden ingeroepen als die verkrijging het gevolg is van een aandelentransactie.


Webinar 9 maart 2023

Wilt u meer over dit onderwerp weten? Wij organiseren een Webinar over deze problematiek op donderdag 9 maart 16:00 uur.
U kunt zich via deze LINK aanmelden.


Even terug naar de basis

De levering van nieuwe onroerende zaken is belast met btw, ter zake geldt een vrijstelling overdrachtsbelasting wegens samenloop. De levering van aandelen is vrijgesteld van btw.

Indien de onroerende bezittingen van de vennootschap bestaan uit nieuwe onroerende zaken is de verkrijging van deze aandelen ook vrijgesteld van overdrachtsbelasting wegens samenloop. Die dubbele vrijstelling van omzet- en overdrachtsbelasting acht de wetgever in strijd met de bedoeling van beide belastingen.

In het conceptwetsvoorstel wordt de situatie belicht waarin de aandelen in een OZR (onroerende zaak rechtspersoon) worden verkocht. De enige (of meest belangrijkste) activiteit van deze vennootschap bestaat uit het in eigendom hebben van een onroerende zaak die wordt geëxploiteerd door verhuur aan derden (bijvoorbeeld verhuurders van woningen) c.q. door het eigen gebruik (bijvoorbeeld exploitanten van zonneparken).

Het mag duidelijk zijn dat de gekozen systematiek in het voorstel als een strafheffing kan worden beschouwd. Omdat overdrachtsbelasting wordt geheven over nieuwe onroerende bezittingen die indirect (als aandelen) worden overgedragen verhoudt die uitkomst zich slecht tot de gevolgen als dezelfde onroerende bezittingen direct (als stenen) waren geleverd omdat dan geen overdrachtsbelasting verschuldigd is door toepassing van de samenloopvrijstelling. De wetgever vindt dit echter een wenselijke aanpassing omdat de omzetbelastingdruk bij een aandelentransactie lager is dan de omzetbelastingdruk bij een btw-belaste levering van de onroerende zaken zelf en de mogelijkheden om dit in de omzetbelasting te ‘repareren’ in zijn ogen te complex zijn.

Gevolgen

Voor projectontwikkelaars en beleggers die nieuwe onroerende zaken verwerven die btw-vrijgesteld worden geëxploiteerd, zodat er geen recht op aftrek van omzetbelasting kan worden uitgeoefend, kan een aandelentransactie nog steeds een aanzienlijke omzetbelastingbesparing opleveren. Die besparing zou vanaf 1 januari 2024 verlaagd worden met het bedrag van de geheven overdrachtsbelasting.

Voor projectontwikkelaars en beleggers die nieuwe onroerende zaken verwerven die btw-belast worden geëxploiteerd zodat er wel recht op aftrek van omzetbelasting kan worden uitgeoefend, zal een aandelentransactie tot een hogere belastingdruk leiden omdat voortaan overdrachtsbelasting zou worden geheven. Deze partijen worden min of meer gedwongen om nieuwbouw niet langer indirect te verwerven maar direct zodat de verkrijging voor de overdrachtsbelasting vrijgesteld is.

Alternatieven

Er zijn alternatieven denkbaar die ook in de toelichting bij het wetsvoorstel worden genoemd. Zo zou de integratieheffing weer geïntroduceerd kunnen worden als afzonderlijk belastbaar feit (artikel 18 , a (en b) van de btw-richtlijn) of Nederland kan gebruik maken van de mogelijkheid om voor de heffing van omzetbelasting aandelen als lichamelijke zaken aan te merken (artikel 15, (2) btw-richtlijn), zodat aandelen als de onroerende zaken in het btw-systeem worden behandeld.

De laatstgenoemde methode leidt tot allerlei neveneffecten die ongewenst zijn.

De eerstgenoemde heffing sluit het beste aan bij het probleem dat de wetgever veronderstelt. Echter, de wetgever wenst deze mogelijkheid niet te benutten vanwege de complexe uitvoering daarvan. Als wordt teruggegrepen op de praktijk in Nederland waarin de integratieheffing van toepassing was (tot 1 januari 2014) dan valt het wel mee met de uitvoering van deze integratieheffing.


Webinar 9 maart 2023

Wilt u meer over dit onderwerp weten? Wij organiseren een Webinar over deze problematiek op donderdag 9 maart 16:00 uur.
U kunt zich via deze LINK aanmelden.


Paul Cramer is BTW partner bij Less Grey, gespecialiseerd in indirecte belastingen.

Meer weten?

Wij kunnen u helpen met al uw btw-bragen. Neem gerust contact met ons op, bijvoorbeeld door rechtstreeks een afspraak te boeken via onze website.